لم تعد مشاكل تدبير الإقامات السكنية والملكية المشتركة مجرد خلافات عابرة بين الجيران، بعدما أصبحت ملفات السانديك، المصاريف المشتركة، الفواتير، الحسابات والجموع العامة من أكثر المواضيع التي تثير الجدل داخل عدد من العمارات والمجمعات السكنية.
فبين ملاك يطالبون بمزيد من الشفافية والمحاسبة، ووكلاء اتحادات يؤكدون أن التدبير اليومي للإقامة يفرض مصاريف والتزامات متعددة، يجد عدد من السكان أنفسهم أمام سؤال بسيط لكنه جوهري: أين تذهب الأموال التي يؤديها الملاك، ومن يراقب طريقة صرفها؟
مصاريف شهرية.. وحسابات تثير الأسئلة
التنظيف، الحراسة، المصاعد، الإنارة، صيانة المرآب، إصلاح الأعطاب، المساحات الخضراء، التأمين وأشغال الصيانة… كلها خدمات تحتاج إلى ميزانية، غير أن الإشكال يبدأ، وفق شكايات وملاحظات متداولة بين عدد من الملاك، عندما لا تكون الوثائق المحاسبية والفواتير والمعطيات المتعلقة بالمصاريف متاحة بشكل واضح أمام جميع المعنيين.
ويرى رشيد بن احسين، مؤسس مجموعة “مشاكل وحلول الملكية المشتركة (السانديك) بالمغرب” وصاحب كتاب حول الملكية المشتركة للعقارات المبنية، أن جوهر المشكلة لا يكمن دائماً في قيمة المصاريف، وإنما في غياب ثقافة المحاسبة والاطلاع والمشاركة.
ويقول بن احسين، في تصريح لـ”إنفوسوسيال”، إن عدداً من النزاعات التي تصل إليه ميدانياً تبدأ من غياب المعلومة، موضحاً أن المالك من حقه أن يعرف ما الذي يؤديه، ولماذا يؤديه، وما هي الوثائق التي تبرر تلك المصاريف.
هل المشكلة في السانديك فقط؟
في المقابل، لا يرى متابعون لهذا الملف أن مسؤولية الاختلالات، إن وُجدت، تقع دائماً على عاتق وكيل الاتحاد أو شركة التدبير.
فغياب الملاك عن الجموع العامة يمثل بدوره أحد أبرز مكامن الخلل. إذ إن عدداً من السكان لا يحضرون الاجتماعات، ولا يطلعون على الحسابات، ثم يعودون بعد المصادقة على القرارات لطرح تساؤلات حول طريقة التدبير.
وهنا تبرز مفارقة واضحة: المطالبة بالمحاسبة لا تكون فعالة إذا لم ترافقها مشاركة فعلية في آليات اتخاذ القرار.
ويؤكد بن احسين أن “المالك الذي لا يحضر الجمع العام ولا يطلب الوثائق ولا يشارك في النقاش، يترك المجال لغيره لاتخاذ القرارات نيابة عنه”، معتبراً أن إصلاح منظومة الملكية المشتركة يحتاج قبل كل شيء إلى ملاك واعين بحقوقهم وواجباتهم.
الجمع العام.. أكثر من مجرد اجتماع
الجمع العام للملكية المشتركة يفترض أن يكون الفضاء الذي تتم فيه مناقشة الحسابات، وتقييم أداء وكيل الاتحاد، واتخاذ القرارات المرتبطة بتدبير الإقامة.
لكن الإشكال، بحسب عدد من المتابعين، يظهر عندما يتحول الاجتماع إلى مجرد إجراء شكلي للمصادقة على قرارات معدة مسبقاً، دون نقاش حقيقي أو اطلاع كافٍ على الوثائق.
وهنا يشدد الفاعل في مجال الملكية المشتركة على ضرورة احترام المساطر القانونية المتعلقة باستدعاء الملاك، ووضع الوثائق رهن إشارتهم، ومناقشة الحسابات والمصاريف بشكل واضح، حتى لا يتحول الجمع العام إلى مناسبة لتسجيل الحضور فقط.
بين الشركات والملاك.. من يتحمل المسؤولية؟
ومع توسع ظاهرة الاستعانة بشركات متخصصة في تدبير الإقامات، ظهرت أيضاً أسئلة جديدة حول العلاقة بين الشركة المسيرة، وكيل الاتحاد، والملاك.
فالشركة تقدم خدمات بمقابل، لكن ذلك لا يعني، وفق المتابعين، أن دورها يلغي حق الملاك في الاطلاع على الوثائق ومراقبة أوجه صرف الأموال واتخاذ القرارات التي تدخل ضمن اختصاصات أجهزة اتحاد الملاك.
وفي هذا السياق، يدعو رشيد بن احسين إلى وضع حد لما وصفه بـ”التدبير المبني على الثقة العمياء”، والانتقال إلى نموذج يقوم على العقد، والوثيقة، والفاتورة، والمحاسبة، والمسؤولية.
اتهامات خطيرة.. لكن الإثبات هو الفيصل
مصطلحات من قبيل “مافيا السانديك” و”نهب أموال الملاك” أصبحت تتردد بشكل متزايد في النقاشات المرتبطة بالملكية المشتركة، غير أن استعمال هذه العبارات لتوصيف حالات محددة يظل أمراً خطيراً ما لم تدعمه وثائق أو قرارات قضائية أو معطيات قابلة للتحقق.
ولهذا، فإن أي ادعاء يتعلق باختلاس أو تبديد أموال أو تزوير وثائق يجب أن يخضع للتحقق، وأن يُطرح أمام الجهات المختصة، مع احترام قرينة البراءة وحق جميع الأطراف في الرد.
الحل يبدأ من المالك أيضاً
بعيداً عن تبادل الاتهامات، يبدو أن جزءاً من الحل يمكن أن يبدأ من داخل الإقامة نفسها.
مالك يطلب الوثائق، يحضر الجمع العام، يقرأ المحاضر، يسأل عن الفواتير، يراقب المصاريف ويشارك في اتخاذ القرار، سيكون أكثر قدرة على حماية مصالحه من مالك يكتفي بأداء واجباته ثم ينتظر اكتشاف المشاكل بعد وقوعها.
كما أن وكلاء الاتحادات والشركات المسيرة مطالبون، بدورهم، بتقديم صورة واضحة عن الوضعية المالية للإقامة، والتواصل المنتظم مع الملاك، والاحتفاظ بالوثائق التي تسمح بالمراقبة والمساءلة.
الملكية المشتركة.. مسؤولية جماعية
المشكلة في النهاية ليست مجرد خلاف حول مبلغ مالي أو فاتورة أو مصعد معطل. إنها مرتبطة بثقافة تدبير فضاء يعيش فيه عشرات أو مئات الأشخاص بشكل مشترك.
فحين تغيب الشفافية، تتسع دائرة الشك. وحين يغيب الملاك عن الجموع العامة، تضعف الرقابة. وحين لا تكون الوثائق واضحة، تتحول أبسط المصاريف إلى موضوع للنزاع.
وبين مسؤولية وكيل الاتحاد، ودور الشركات المسيرة، وواجبات الملاك، ودور السلطات والجهات القضائية عند وجود مخالفات، تظل الحاجة قائمة إلى ترسيخ ثقافة جديدة في تدبير الملكية المشتركة، عنوانها الأساسي: لا ثقة بلا شفافية، ولا محاسبة بلا مشاركة، ولا تسيير ناجح دون احترام القانون.
إنفوسوسيال تفتح هذا الملف للنقاش العمومي، وتؤكد أن الهدف ليس توجيه الاتهام إلى جهة بعينها، وإنما تسليط الضوء على إشكالية أصبحت تؤثر بشكل مباشر على الحياة اليومية لآلاف الأسر داخل الإقامات السكنية بالمغرب.
والسؤال الذي يبقى مطروحاً: هل حان الوقت لإعادة تنظيم العلاقة بين الملاك والسانديك وشركات التدبير، بما يضمن الشفافية ويحمي أموال السكان ويضع حداً للنزاعات المتكررة ؟؟